南都訊 見習記者 詹燕燕 按人民銀行深圳中心支行通知,昨日起,深圳二套房首付比例由原來的六成調高至七成以上。記者查閱深圳市規劃和國土資源委員會連日網簽數據顯示,自人民銀行11洗碗機月1日正式下文至11月5日,網簽數據出現較大幅度的增長,環比增長了232%,與十月份整個下半月的網簽數大致相當。據登記中心有關負責人分析,新政影響不大,但也不排除購房者會選擇儘快完成網簽。但也有業內人士分析認為,除了搶閘網簽外,也不排除會有某樓盤集中過戶導致。
  開發商:二套房貸款比例不燒烤高,影響不明顯
  記者查閱市規劃與國土委網站發現,在搶閘開盤的幾個樓盤中,真正完成網簽的數量並不多。其中,趕在房貸新政前夜開盤的佳兆業悅峰,開發商稱,當晚售出近400套,但至11月5日情趣用品,完成網簽的共只有20套,而在房貸新政下發後首個周末開盤的新世界四季御園,目前完成網簽的僅有6套,中海九號公館尚則未有網簽記錄。
  但佳兆業內部人士告訴記者,購房群體絕大部分為首次置業的“首套”,甚至都沒有來向我們咨詢這方面問題的人。中海地產相關人士也網站優化表示,房貸新政有影響,但不是特別大,應對調控政策,不少豪宅買家“變身”首套,是借名額購買。
  也有銀行業內人士表示,目前二套住房的按揭比例並不高,可能連20%都達不到,提高二套住房按揭貸款首付比例,或對深圳房價影響不大。美聯物業按揭部總監王青也向記者證實了這一數據,做二套房貸的比例大概在15%,從這幾天二手過戶的情況看,並沒有出現搶閘網簽的購房者。“目前銀行額度緊張和利率提高對購房者影響很大。”王青說道,目前銀行首套房利率一般都是在基準利率上浮10%-15%,而室內設計二套房則已經上浮20%,這直接導致一部分客戶觀望,預計明年額度相對寬鬆後再購房。
  專家:新政影響購房者心理 但難降房價
  南都記者採訪了多名分析人士皆認為,首次置業者存在首付資金短缺的情況較普遍,而二次置業者經濟實力比較雄厚,資金來源多,提高一成的首付,難降房價。
  美聯物業全國研究中心總監徐楓分析得更為具體:首先是一次性付款的比例上升,預計將達到15%-20%;二是短期內會影響300萬-500萬元物業的成交,目前這部分成交在深圳住宅市場里占1/4至1/3的份額。
  港置地產深圳總經理陳鵬則認為,新政以後,成交量會有所下降,開發商可能會有些促銷行為。二套房提高首付至七成會導致購房門檻提高,誤傷部分購房剛需,對購房者心理上影響更明顯,預計在年前觀望氣氛會非常濃厚,但看樓的興趣不會下跌。
  “即使出台新政策,今年的深圳調控目標還是難達成。”美聯物業深圳及惠州區董事總經理江少傑分析,如果按調控目標計算,今年房價漲幅應在12%-13%,但預計今年全年房價漲幅肯定超過調控目標,預計會在15%。
  “預計調控政策還會繼續加碼,但還將是之前調控政策的從嚴而非新手段,比如限價令、利率上浮。”中原地產二級市場部總經理玉家雄補充說道。
  對策
  提高一成首付,缺錢怎麼辦?
  1 假離婚 首付降 風險大
  如果說以家庭為單位,名下已經有一套房,現在要買二套房改善下居住環境,如何做低首付款?最好的方法當然是莫過於“假離婚”了,直接從首付七成變成了首付三成。這也不是什麼新鮮事,自限購出台之初,為了房票,“假離婚”就未停息過,在沈陽一家婚姻登記處,有一對夫妻為了交易多套住房,居然離婚7次復婚7次。不過網絡調侃的“樓市有風險,離婚須謹慎”並不是戲言。在各種“假離婚”下,隱藏著的是雞飛蛋打、人財兩空的高風險。各種賣出去的房子,收不回來的錢;離完了的婚,找不回來的家。也有業內知情人士戲言:“現在能離的都離了。”
  2 工薪貸、消費貸、經營貸也能湊到錢
  還有業內人士向記者支招,如果有正式工作單位,還可以申請信用型貸款,如工薪貸。按個人年收入和單位、職位等因素批覆貸款額度,一般可以貸到50萬,利率為基準利率上浮20%-30%,時限為5年以內。
  此外,還可以用名下已有的首套物業申請裝修貸款等消費貸,以房產證面積計算貸款額度,一般在5000元/平方米以下,利率為基準利率上浮30%,時限在10年以內。如果購房者名下有公司,也可以做小額貸款經營貸,以房產證抵押貸款,依據個人收入及物業情況,利率也是基準利率上浮30%,時限一般在3-5年。
  3 二手房做高評高貸
  高評高貸,顧名思義就是做高評估價來貸款,評估價越高,貸款比例是一定的,自然貸款額就高。以一套真實成交200萬的物業為例,貸款三成即可以貸到60萬,如果做高評估價至300萬,則貸款三成可以貸到90萬,但真實成交價只有200萬,首付款就從140萬降至110萬。不過如此一來,買賣雙方之間要三個合同。除了買賣雙方之間真實成交價的合同,還有送交國土局過戶登記備案的合同,以及做高評估價給銀行貸款的合同。但有業內人士認為,做高評高貸,可能會導致不良資產和壞賬。
  案例
  辦假離婚證
  省首付31萬
  記者瞭解到,位於龍崗阪田的佳兆業悅峰在房貸新政頒佈前夕連夜開盤,但還是有購房者未能趕上網簽,二套必須首付七成。“本來只准備了首付六成錢,聽到提高到七成,我都要崩潰了。”11月1日,來自福田的業主羅小姐從朋友那裡得知二套首付提高到七成的消息,現在已經是焦頭爛額,唯恐連房都買不了。她告訴記者,自己年初就想買房,看了很久的房,一直想買在關內,但看到最後關內都買不起了,只好買到關外。
  “我們的預算是300來萬,湊夠六成首付190萬已經很不容易,現在多出一成首付,31萬元,我們要去哪裡弄?”心急買房的羅小姐其實搶在正式開盤前,就已經下了定金,但千趕萬趕的她還是沒能趕在11月6日前完成網簽手續。
  無奈之下,11月2日,她只能找朋友托銀行的熟人辦了假離婚證。“本來想找外資銀行做貸款,還有85折利率優惠,但外資銀行明確表示假離婚證批不過,必須真離婚,後來又不得不找了國有銀行,但這樣一來貸款的利率優惠就少了。”羅小姐說道。  (原標題:深圳二套房首付七成昨起正式實施)
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